জমি কেনা বেচার বিষয়গুলো আগে অবশ্যই সতর্কতার সহিত করতে হবে তা না হলে নানা ধরনের বিপত্তি তৈরি হওয়ার সম্ভাবনা থাকে। তাই তুমি কেনার আগে করনীয় বিষয় গুলি ভালোভাবে জেনে নিন।

জমির মালিকানা পরিবর্তন একটি জটিল প্রক্রিয়া। তাই এধরনের প্রক্রিয়ার জালিয়াতি হওয়ার সম্ভাবনাও অনেক বেশি থাকে। বিশেষজ্ঞদের মতে জমি কেনার আগে করনীয় বিষয় গুলি ভালোভাবে অনুসরণ করলে এই সকল প্রতারণার হাত থেকে রক্ষা পাওয়া যায়। ভূমি অফিসের কর্মকর্তা এবং সুপ্রিমকোর্টের আইনজীবীদের কাছ থেকে নেওয়া কয়েকটি পরামর্শ আপনাদের সামনে তুলে ধরা হলো।

কাগজপত্রের ফটোকপি সংগ্রহ

জমি কেনার আগে সবচাইতে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হচ্ছে কাগজপত্রের কপি এবং দলিলের কপি সংগ্রহ। এক্ষেত্রে যেই কাগজপত্র গুলোর ফটোকপি সংগ্রহ করতে হবে সেগুলো হচ্ছে:

• জমির দলিল
• ওয়ারিশগনের সনদ
• সিএস/এএস/আরএস/মহানগর
• মিউটেশন পড়চা
• ডিসিআর
• দলিল সহ অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র।

আইনজীবীরা সাধারণত জমির কেনার আগে দলিল এবং নামজারির প্রতি বিশেষভাবে জোর দিয়ে থাকেন। এর সাথে সাথে অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্রও জোগাড় করা প্রয়োজন। এতে করে জমির অতীত মালিকানার ইতিহাস, পরিমাপ ইত্যাদি ভালোভাবে যাচাই করা সম্ভব হয়। আইনজীবীদের মতে বর্তমান মালিকানা ছাড়াও জমির অতীত ২৫ বছরের মালিকানার ইতিহাস সংক্রান্ত তথ্যের দিকে নজর দেওয়া প্রয়োজন।

সেই সাথে জমি কেনার আগে করনীয় বিষয় গুলোর মধ্যে অন্যতম হচ্ছে যিনি ক্রেতা তিনি কি ক্রয় সূত্রে নাকি উত্তরাধিকার সূত্রের মালিক হতে যাচ্ছেন সেটিও পরিষ্কার হতে হবে। কারণ দুই প্রক্রিয়ায় জমির মালিকানা পরিবর্তনের ভিন্ন ভিন্ন নিয়ম রয়েছে।

কাগজপত্র যাচাই

কাগজপত্রের কপিগুলো সংগ্রহ করা হয়ে গেলে জমি কেনার আগে সেগুলো অবশ্যই যাচাই করে নিতে হবে।

ইউনিয়ন ভূমি অফিস হতে যাচাই

ইউনিয়ন ভূমি অফিস হতে সর্বপ্রথম কাগজপত্র গুলো যাচাই করে নেওয়া জরুরী। এক্ষেত্রে জমিটির রশিদ ঠিক আছে কিনা, জমির প্রকৃত মালিক কে এবং সকল খাজনা ঠিকঠাকভাবে পরিশোধ করা আছে কিনা সেগুলো খতিয়ে দেখতে হবে।

এসি ল্যান্ড অফিস

নামজারি সংক্রান্ত সকল তথ্য বের করার জন্য কাগজপত্র নিয়ে এসিল্যান্ড অফিস যেতে হবে। কারণ জমির নাম জারি বা মিউটেশন পড়চা ঠিকঠাক না থাকলে সেটির মালিকানা পরিবর্তন করে রেজিস্ট্রেশন করা সম্ভব হবে না।

জমি কেনার আগে করনীয়

সরোজমিনে যাচাই

সকল কাগজপত্র যদি ঠিকঠাক থাকে তাহলে জমি কেনার আগে করনীয় হচ্ছে সরেজমিনে গিয়ে সেটি যাচাই বাছাই করা। অর্থাৎ জমিটি কোন ধরনের সেটি পুকুর, ডোবা, রাস্তার পাশে কিংবা কতটুকু উচু অথবা নিচু সেগুলো যাচাই করা প্রয়োজন। আবার কাগজে উল্লেখিত জমির পরিমাণেে সাথে বাস্তবে পরিমাণের মিল রয়েছে কিনা সে বিষয়ে ধারণা নিতে হবে।

জমি কেনার আগে অবশ্যই এলাকাবাসীর সাথে সংশ্লিষ্ট বিষয় নিয়ে একটি আলোচনা করাও উচিত। এতে করে জমির সম্পর্কে অনেক তথ্য পাওয়া যেতে পারে। আইনজীবীরা পরামর্শ দিয়ে থেকে কেনার আগে একাধিকবার সরোজমিনে এটি যাচাই করার জন্য।

পরামর্শ গ্রহণ

পরিচিত বা অপরিচিত যাই হোক না কেন কোন জমি কেনার আগে অবশ্যই আইনজীবীর পরামর্শ নিতে হবে। কারণ একবার জমির টাকা পরিশোধ করে সেটির মালিকানা পরিবর্তন করার জন্য উদ্যোগ নিলে পরবর্তীতে ঝামেলা গুলো বের হতে শুরু করে। কিন্তু জমি সংক্রান্ত ঝামেলা যেহেতু নিষ্পত্তি হতে বেশ সময় লাগে ততদিনে আর্থিকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হওয়া ছাড়া আর কিছু করার থাকে না।

বিজ্ঞাপন দিয়ে জমি ক্রয়

শহর এলাকায় বড় বড় জমি কিংবা গুরুত্বপূর্ণ স্থান গুলোতে জমি কেনার আগে অনেক সময় বিজ্ঞাপন দিয়ে জমি কিনতে দেখা যায়। এতে করে সে জমি নিয়ে কোন ঝামেলা থাকলে সেটি বের হয়ে আসে।

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি

জমির মূল মালিকের অনুপস্থিতিতে অনেক সময় পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে জমি বিক্রি হয়ে থাকে। তাই এ ধরনের আইনের সুযোগ নিয়ে অনেকে প্রতারণা করে জমি বিক্রির চেষ্টা করে। তাই সময় বেশি লাগলেও মূল মালিকের সাথে যোগাযোগ করে জমি ক্রয় কেনার চেষ্টা করুন। এতে করে প্রতারণার স্বীকার হবেন না।

জমি ক্রয়ের সময় করণীয়

সবকিছু যাচাই-বাছাই শেষ হয়ে গেলে জমি কেনার আগে করনীয় বিষয় গুলোর পাশাপাশি ক্রয় করার সময় কিছু গুরুত্বপূর্ণ ব্যাপার লক্ষ্য রাখবেন।

জমির দলিল লেখার সময় অনেক ক্ষেত্রে ভুল হয়ে যায়। তাই জমির দলিল চূড়ান্ত করার আগে ড্রাফটে যেগুলো লেখা রয়েছে সেগুলো সঠিক কিনা ভালোভাবে যাচাই করে নিন। জমির দলিল চূড়ান্ত হলে এরপরে নামজারির জন্য আবেদন করবেন।

কেনার সময় জমি মেপে বুঝে নেওয়া

টাকা পয়সা সহ অন্যান্য বিষয়াদি মিটে গেলে জমির পরিমাপ মূল মালিকের কাছ থেকে বুঝে নিন। এ সময় অবশ্যই আশেপাশের প্রতিবেশীদের উপস্থিত রাখবেন।

জমিতে প্রাচীর দেওয়া

কেনার পর আপনার জমিতে ছোট করে একটি প্রাচীর দিয়ে রাখুন। এতে করে ভবিষ্যতে জমির অবস্থান নির্ধারণ করতে কোন সমস্যা হবে না। আবার নাম সহ একটি সাইনবোর্ড ঝুলিয়ে দিতে পারেন।

জমি কেনার আগে করনীয় অন্যান্য বিষয়

• আপনি যার জমাটি কিনতে চাচ্ছেন তিনি যদি উত্তরাধিকার সূত্রে সেই জমিটির মালিক হয়ে থাকেন তাহলে জমির প্রকৃত মালিকের সাথে তার সম্পর্ক যোগ সূত্র মিলিয়ে নিন।

• জমি যদি ক্রয় বিক্রয় ছাড়া উত্তরাধিকার সূত্রের প্রদান করা হয় তাহলে সাব রেজিস্ট্রি অফিস থেকে তল্লাশি নিয়ে দলিলের নকল বের করে সেটা যাচাই করে নিন।

জমি ক্রয় বিক্রয় পদ্ধতি বেশ লম্বা হয় আমরা অনেকেই না বুঝে ভুল সিদ্ধান্ত নিয়ে থাকি। তাই জমি কেনার আগে করনীয় বিষয়গুলি ভালোভাবে অনুসরণ করুন এবং আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে সকল প্রক্রিয়া সম্পন্ন করুন।